הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית

בראשיתו של כל פרויקט ההתחדשות העירונית – בין אם מדובר בפרויקטים פינוי בינוי, בתמ"א‑38 או בתכנית אב רחבה – עומדת הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, גוף ממשלתי שהוקם בחוק משנת 2016, שמטרתו לקדם מיזמי התחדשות עירונית ברחבי ישראל. הרשות ממלאת תפקיד מפתח: היא מאיץ מימוש תכניות, מסייעת בפיתוח תשתיות, מממנת תוכניות, מקדמת שדרוג עירוני, מגדילה את היצע הדיור תוך שמירה על מרחבים פתוחים, מעודדת ערים כמו תל‑אביב, בת‑ים, רמת‑גן, פתח‑תקווה, חיפה וירושלים, ומלווה מנהלות עירוניות ריכוזיות מקומיות המהוות גשר בין הדיירים, היזמים והרשויות.

תמונות מצב: ההשפעה בשטח

בעשור האחרון, פרויקטים של התחדשות עירונית הצליחו להשיג להעריך מאות אלפי יחידות דיור חדשות. כך לדוגמה, דו"חות משרדיים מ־2020 מעידים על עשרות אלפי יח"ד בתכנון ואישור ומרשות ההתחדשות מתעדכן שאולי במסגרת 2024 אושרו מעל ל‑56,782 יח"ד ו‑30% מהתחלות הבנייה השנתיות בישראל – בתוך פרויקטים של התחדשות.

הרשות גם מספקת כלים חיוניים לדיירים: שהיא כוללים מפות אינטראקטיביות, מדריכים מקצועיים, שאלות נפוצות והכוונה בקבלת החלטות אסטרטגיות.

בין סמכויותיה:

• קידום מיזמים בתחום פינוי‑בינוי ותמ"א‑38.
• הפעלת הקרן להתחדשות עירונית, לסיוע במימון.
• הקמת מינהלות עירוניות להתחדשות עירונית — יחידות עירוניות ערביות, רוסיות ואמהריות — המתפקדות כגשר בין דיירים, יזמים ומינהל העירייה.
• פיקוח רגולטורי על פעילות המינהלות, כולל מניעת ייעוץ לביטול חוזי יזמות שהופעלו ע"י משרד המשפטים מאז 2024.

מבנה ויעדים

הרשות פועלת באמצעות אגפים מקצועיים: מדיניות, תכנון, וקשרי קהילה. מטרותיה כוללות:

• האצת ביצוע פרויקטים.
• שיפור המרחב העירוני.
• יצירת תוספת היצע דיור.
• ייעול השימוש בקרקע וחיזוק העירוניות.
• הפצת מדריכים, חוזים מומלצים, שאלות ותשובות נפוצות, וגם מחשבון כדאיות כלכלית בתחום פינוי‑בינוי

לדוגמה: בשנת 2020 אושרו כ‑35 תכניות עם כ‑26,223 יח"ד נוספות; עוד 58 מתחמים נמצאו בתהליך, עם כ‑29,804 יח"ד

מושגים מרכזיים בתחום

• פינוי‑בינוי — פירוק מבנים ישנים, והקמת מבנים חדשים עם זכויות נוספות לדיירים.
• תמ"א‑38 — חיזוק מבנים ישנים לרעידות אדמה, לעיתים עם תוספת בנייה.
• מנהלות עירוניות, מינהלת עירונית להתחדשות עירונית — יחידות בתכנון וביצוע המייצגות את הדיירים בעיר.
• דוח התחדשות עירונית — דו"חות משרדיים סוקרים התקדמות (לדוגמה דו"ח 2020).
• מחשבון כדאיות כלכלית – כלי מתמטי המחשב אם מיזם כגון פינוי‑בינוי רווחי לדיירים ויזמים.

ערים בישראל שבהן פועלת הרשות בתחום ההתחדשות העירונית

הרשות פועלת בכל רחבי הארץ, בין היתר תל אביב, רמת גן, פתח‑תקווה, כפר‑סבא, ועוד ערים רבות

המגזר החרדי – אתגרים והזדמנויות

בהתחדשות עירונית, במיוחד במגזר החרדי, הצורך בהנגשה לשונית, סיוע חברתי ותיאום קהילתי גבוהים במיוחד. המינהלות העירוניות מסייעות בכך, ודירוגים כוללים גם תמיכה בשפות שונות (ערבית, רוסית, אמהרית)
ט.ל הנדסה, עם ליווי אישי ותקשורת בינאישית עשירה, יכולה גם כאן להוות גשר בין תרבות ניהולית קהילתית לבין ניהול מדויק של פרויקטים. שילוב של קשר קהילתי עם מקצועיות הנדסית הוא יתרון תחרותי משמעותי.

הרשות מציעה מדריכים, חוזים מומלצים, שאלות ותשובות נפוצות, ואפילו מחשבון כדאיות כלכלית בזירה המקוונת שלה

דוגמאות למסמכים ושאלות:

• חוזי עסקה לדיירים — איך לוודא שקיפות וקבלת תוספת זכויות.
• שאלות ותשובות דוגמת: "מהו העיכוב החוקי המקסימלי לאישור פרויקט?" או "מה אם היזם לא שומר על זרימת תשלומים?"
• מחשבון כדאיות, שבוחן פרמטרים כמו שטחי תמורה, עלות בנייה, תוספת זכויות, תזרים מזומנים וכו'.

בחברה להתחדשות עירונית, התהליכים של פינוי‑בינוי והתחדשות עירונית מהווים אתגרי ליבה בעיצוב העתיד העירוני של ערים כמו תל־אביב, רמת־גן, כפר־סבא, פתח־תקווה ועוד. מדובר בתהליך מורכב ודורש ליווי מקצועי מהתחלה ועד הסוף — תכנון מדויק, קבלת החלטות מושכלת, כדאיות כלכלית, ניהול צמוד של יזמים, רשויות ופרקטיקות בנייה — כל אלה חייבים להיות מאוזנים ומנוהלים מתוך ראייה אסטרטגית ומתמטית.

בין גורמי המפתח להצלחה בפרויקטים אלה, עולה במרכז תפקיד חברת הפיקוח מטעם הדיירים: גוף מקצועי המופקד להבטיח שההסכמים עם היזם ייושמו, שהתקנים נשמרים, שקיפות מלאה נשמרת ושאין סטייה מדרך הביצוע שמגן על זכויות הדיירים. כאן נכנסת לתמונה ט.ל הנדסה, חברה עם מסורת וותק בתחום, המובילה בשדה פיקוח הבנייה למען הדיירים. ט.ל הנדסה מייצגת את הדיירים בלבד — מה שמבטיח היעדר ניגוד אינטרסים ותורם לאמון מלא מצד בעלי הדירות

מנקודת ההתחלה של הפרויקט, חברת ט.ל הנדסה לוקחת על עצמה התקשורת הטכנית מול היזם, הכתיבה של מפרט טכני ודוקומנטציה מקצועית למען הדיירים: בין השאר בדיקה של תוכניות ההגשה, בחינת מפרטים מול התאמה להתחייבויות. הכל מתועד בקפידה, כך שהדיירים יודעים בדיוק מה מובטח להם, ומה רמת הביצוע הצפויה

כאשר מתחיל שלב הבנייה בשטח, ט.ל הנדסה מבצעת פיקוח אישי ומוקפד. צוות ההנדסה מגיע לביקורים שוטפים — לצורך בקרת איכות קפדנית, עמידה בלוחות זמנים, תיאום ציפיות ותוכניות בין הדיירים לתוכניות שינויי דיירים בשטח. באמצעות דיווחים מפורטים כל דייר או דיירת יודעים מה מתרחש באתרובדירתם, באילו שלבים הפרויקט, ואיפה נדרשים פתרונות — כך נבנות תשתיות אמון ו… שקט נפשי

היתרון המרכזי של ט.ל הנדסה – ממובילות חברות ניהול פרויקטים בישראל, הוא השילוב הייחודי בין ניסיון הנדסי ואדריכלות (כולל בדיקות תכנוניות להגשה ובדיקות תב"ע,) לבין גישה טכנית חסרת פשרות: מערכת בדיקות פנימית, דיווחים שוטפים לדיירים, קשר עם צוות השטח של הקבלן, עזרה לדיירים בנושאי דירתם העתידית, מעקב על לוחות זמנים, בדיקת תוספות ושינויים לדירות ועוד

מעבר לזה, ט.ל הנדסה דורגה בחברות המובילות בתחום — על פי פרמטרים כמו יושרה, מהירות תגובה, מקצועיות, ניסיון בפרויקטים מורכבים, שקיפות מלאה מול הדיירים, ניתוח צרכים, ושיתוף פעולה עם הרשויות המקומיות. דירוגים אלה מבוססים על פעילות נרחבת בפרויקטים רבים (למעלה מ-250) ובהמשך הדרך משקפים את המומנטום והאמון שנצבר מאז ההקמה שלה. בנוסף, יש לציין שחברתנו נותנת מענה בכל הנושא של שינויי דיירים.

הייחודיות של הפיקוח באמצעות ט.ל הנדסה באה לידי ביטוי במיוחד ביישום פרויקטים בשכונות עירוניות צפופות כמו רחובות בתל-אביב או בשכונות הזקוקות ליחס מיוחד כמו מגזר החרדי, שם נדרשות תקשורת מותאמת, סיוע בהסברה טכנית בשפה בהירה, ורגישות תרבותית. תמיכה מותאמת צמודה, לצד ניתוח מקצועי — זו הפלטפורמה עליה מבססת ט.ל הנדסה את יתרונה.

יתרונות חברת ט.ל הנדסה בפיקוח מטעם הדיירים עבור הדיירים

ט.ל הנדסה היא אחת החברות הבולטות בתחום פיקוח פרויקטים של פינוי-בינוי והתחדשות עירונית, עם מעל 30 שנות ניסיון

יתרונות בולטים:

• ייצוג הדיירים לאורך כל התהליך – תכנון, ליווי, הפקת מפרטים טכניים ויישום קפדני
• שירות אישי וליווי צמוד, שקיפות מלאה מול הדיירים, וכל זאת תוך מעקב בלוחות זמנים ואיכות המוצר המוגמר בצורה הטובה ביותר
• מקצועיות, יושרה, מהירות תגובה, ויכולת התמודדות עם פרויקטים מורכבים — מושגים המדורגים גבוה בדירוגים מקצועיים
• קישור בין דיירים, יזמים, קבלים, ספקים ועורכי הדין, כולל בדיקת תוכניות, מפרטים והגשות לרשויות רלוונטיות
• נכונות ויכולת לבצע פרויקטים בערים שונות בכל הארץ – תל אביב, רמת גן, כפר סבא, פתח‑תקווה.
• מדורגים בין 10 החברות הטובות בישראל בתחום

בסופו של דבר, פרויקט פינוי-בינוי או תמ"א-38 הוא סיפור שעובר בין דיירים, יזמים, הרשויות החוקיות, השכונות וכל מי שביניהם. חברת ט.ל הנדסה, דרך פיקוח מדויק, שקוף ומקצועי, מאפשרת לספר את הסיפור הזה עם מינימום סיכונים, אבסורדים, לשמור על איכות ופשטות, ולהביא את הפרויקט למיצוי תגמולי הדיירים — בצורה מכוונת, מחושבת ואיכותית ככל הניתן.

מסכמים עבורכם את כל מה שנאמר בנקודות: